Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ustanowione pomiędzy wierzycielem i dłużnikiem poprzez wpis do księgi wieczystej, określone w formie aktu notarialnego.
Hipoteka zabezpiecza wierzycielowi pierwszeństwo dochodzenia swoich praw do danej nieruchomości nawet przy zmianie właściciela. W bankowości hipoteka jest metodą zabezpieczenia wierzytelności banku, w szczególności kredytów hipotecznych. Hipotekę może ustanowić właściciel nieruchomości niezależnie od tego czy jest on dłużnikiem banku. Jeśli ustanawiana jest poprzez kredytobiorcę, który odpowiada za spłatę kredytu całym swoim dorobkiem, wtedy hipoteka służy wzmocnieniu zabezpieczenia wierzytelności banku: jeśli hipotekę ustanowi osoba trzecia, to odpowiada tylko z obciążonej nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne i jest wyrażana w określonej sumie pieniężnej, nie mniej jednak, zabezpiecza prócz należności głównej, również nieprzedawnione odsetki i wydatki postępowania egzekucyjnego wierzyciela. Regulaminy o hipotece nie zabraniają ustanowienia następnych hipotek na nieruchomości, nawet jeżeli wartość danej nieruchomości jest od nich niższa i występuje prawdopodobieństwo, iż część wierzycieli nie zostanie zaspokojona. Ponadto wierzyciel hipoteczny nie musi wyrazić zgody na dalsze zapisy w księgach wieczystych, a właściciel nieruchomości nie ma obowiązku powiadamiania go o dokonaniu tego obciążenia.
Rodzaje hipoteki:
hipoteka łączna - jest to hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przekraczającej wartość zabezpieczonej wierzytelności. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki.
hipoteka kaucyjna- hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.
odwrócona hipoteka -transakcja lub umowa zawierana pomiędzy osobą fizyczną a instytucją finansową umożliwiająca uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Z tego rozwiązania skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku w celu uzyskania źródła dodatkowego, obok emerytury, dochodu. Suma jaką da się wynegocjować zależy od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia.